This is a Spanish translation of notes from about a year ago. You can find the original in English here.

Estas notas provienen de leer dos publicaciones del blog fantástico Urban Kchoze:

El sistema japonés es inclusivo, distinto al sistema americano que es exclusivo. La forma típica de zonificación en America se llama zonificación euclidiana, que especifica los usos permitidos y dimensiones para una zona. Las zonas japonesas limitan la "molestia máxima" en una zona y permiten cualquier desarrollo por debajo de este límite (por ejemplo una fábrica no se puede construir en un barrio residencial, pero las viviendas se pueden construir en una zona industrial). Podés pensar en eso como una manera de "whitelist" y de "blacklist". El resultado en el caso japonés es mucho más desarrollado, mientras en los Estados Unidos el uso del suelo es mucho más segregado.

Costumbres de zonificación en Japón 🇯🇵
  • La zonificación es una ley nacional, no un estatuto municipal
    • En los EE.UU, las ciudades controlan su propia zonificación, pero muchas no tienen la habilidad para planificar bien una ciudad
    • En Japón, el gobierno nacional moviliza expertos para hacer un buen conjunto de leyes
      • La aplicación local se deja a los gobiernos de las ciudades, por lo que las ciudades tienen el poder de ejecución, pero tienen pautas para trabajar por fuera
      • La desventaja — menos posibilidades de experimentación
  • Solamente hay 12 zonas
    • Varían de zonas residenciales de baja altura hasta zonas exclusivamente industriales
    • En los EE.UU, frecuentemente hay cientos de zonas diferentes

  • Las zonas permiten un uso máximo en lugar de un uso exclusivo para cada una
    • El principio japonés es incluir todos los usos hasta un nivel de molestia máximo, por lo que se permiten usos de baja molestia en todos partes
      • Se permite cada uso considerado menos que el nivel que una molestia que una zona específica, y por eso usos de baja molestia se permiten en todos lados
      • Como resultado, casi todas las zonas japonesas permiten desarrollo de uso mixto

    • En la zonificación norteamericana una zona específica aquello que está permitido (como un "whitelist"), y hay zonas que permiten solamente uno o dos usos
      • Los departamentos de planificación necesitan "micro-manage" los detalles más pequeños—si se olvidan de hacer suficientes zonas para negocios o escuelas, necesitan cambiarlas luego y confrontar los NIMBYs (los que no quieren el desarrollo y cambio, porque les afecta más de lo que les sirve)
      • Muchos usos necesarios son olvidados. Luego tienen que construirse en las afueras de la ciudad.

    • La necesidad de "hyper-competent micromanaging" es muy reducida en la planificación japonesa
  • No diferencia entre tipos de usos residenciales
    • La zonificación norteamericana tiende a tratar unifamiliar y multifamiliar como dos usos separados para mantener segregados
    • En Japón, si un edificio proporciona una vivienda para la gente, es residencial. Eso es todo lo que importa—ya sea que se alquile, se posea, tenga una o dos casas, no importa
      • Las proporciones máximas del terreno restringen qué tan altos y densos pueden ser los edificios
      • Por eso no vas a tener un bloque de apartamentos de 10 pisos en el medio de muchas casas unifamiliares
    • En las ciudades americanas, si el departamento de planificación no planea suficientes zonas multifamiliares o unifamiliares, se pueden producir grandes problemas
      • Es posible que se cree una escasez, aumentando el precio para este tipo de alojamiento
      • En práctica, las unidades de alquiler terminan con peores acuerdos, resultando en alquileres altísimos (el ejemplo típico es San Francisco...)
    • En Japón, las casas multifamiliares tienden a congregarse alrededor de las escuelas, áreas comerciales, o estaciones de tren. Esto es así, porque el costo por metro cuadrado de los usos multifamilares es menor que el de las unifamiliares
  • Los límites de altura son racionales en lugar de arbitrarios
    • Cuanto más lejos de la calle esté el edificio y más amplia sea la calle, más alto puede ser (el edificio)
    • A veces hay excepciones a estas reglas cuando quieren construir edificios más altos, pero se necesitan permisos especiales
    • En los EE.UU, las reglas son determinadas por lo que ya está en el barrio
  • Las ciudades tienen el derecho de hacer excepciones, exigir criterios geométricos específicos, etc
    • Pero los defaults son determinados por el gobierno nacional
  • Resultados
    • El modelo japonés ha creado y protegido entornos urbanos que son más enfocados en la gente y más transitables a pie
    • Más basado en el mercado y responsivo a la demanda
  • No es el único modelo
    • e.g. los New Urbanists abogan por zonificación basada en la forma para favorecer el uso peatonal y permitir el desarrollo de uso mixto


Las prácticas de zonificación americanas: Zonificación euclidiana 🇺🇸
  • Un suburbio norteamericano típico forma bloques de casas unifamiliares casi idénticas
    • Eso no es un fenómeno emergente, en que los individuales simplemente eligen construir sus casas de la misma manera
    • Zonificación es definida y estrictamente limite el desarrollo urbano
  • En Norteamérica, las normas típicas son que llamadas "euclidian zoning"
    • Extremadamente estrictas
    • Se consideran casas de uni- y multifamiliares como usos separados que deben ser aislados. Es lo mismo para casas adosadas y casas totalmente independientes
    • Hay un gran contraste con la zonificación de Japón (y muchas partes del resto de Asia y Europa), que considera uso residencial como residencial
    • El nombre viene de la ciudad de Euclid, Ohio
  • El origen es segregación racial
    • Al principio, la zonificación prohibía explícitamente ciertas razas
    • Cuando fue declarado inconstitucional, se usaron otras maneras de alcanzar el mismo resultado
    • Las minorías eran desproporcionadamente pobres haciendo más probable que alquilaran, y cuando eran propietarios tendían a comprar casas mas chicas. Por eso, la zonificación:
      1. Prohibía edificios multifamiliares en zonas unifamiliares y
      2. Establecía mínimos para los tamaños de lotes y edificios
  • Limita mucho la densidad
  • Por que?
    • Simple aplicarlo—simplemente debe medirse las dimensiones y luego mirar si cumplen las reglas
    • Satisfice a los que desean a controlar el área de construcción de su barrio inmediato, pero es terrible para el "macro-management" de comunidades decentes
    • El barrio no cambia mucho una vez que está construido => a los NIMBYs les encanta
  • Consequencias
    • Retrasa y mata proyectos => estrangula el redesarrollo y "mantiene barrios en formaldehyde", efectivamente haciéndolo ilegal
    • Última herramienta de empoderamiento para NIMBYs
      • Irónicamente, significa que el único momento en el que vale la pena para los desarrolladores confrontar NIMBYs es para construir torres de condos, porque el lucro de unidades más densas justifica la lucha. Cualquier cosa más pequeña no vale la pena
      • Sin embargo, los dúplex / hileras / etc serían una evolución mejor y más gradual
    • Resulta en la expansión urbana, por que es más fácil construir hacia afuera que densificar
    • Si la tierra está reservada solamente para casas unifamiliares y desprendidas, el lucro de cada metro cuadrado es mantenido artificialmente bajo
      • Un exceso de oferta de lotes unifamiliares
      • Una escasez de tierra para desarrollo multifamiliar y commercial
    • Fomenta la corrupción
      • Cuando la zonificación obstruye un proyecto muy lucrativo, se necesita una excepción para permitirlo
      • Los desarrolladores tienen el incentivo de comprar oficiales elegidos



Gracias a Camila Bensusan y Avy Faingezicht por ayudarme a corregir este post ♥